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Para nadie es un secreto que la plusvalía en Colombia falló por varios factores, por falta de capacidades técnicas de los municipios, por su complejidad para determinarla, falta de conocimiento, los costos que implican los estudios técnicos, la falta de actualización de los planes de ordenamiento territorial, la precariedad del catastro, entre muchos otros factores. Ciudades como Bogotá y Barranquilla dejaron este método de captura de valor urbano en sus POT. En el Tolima solamente Ibagué ha implementado tibiamente la plusvalía sin sacarle el verdadero provecho.
En la actualidad recientemente se viene implementando como forma de captura de valor urbano, los denominados derechos de edificabilidad, figura pionera en Brasil en nuestro hemisferio. En palabras de la profesora de la Universidad del Rosario, Gloria Henao, escinde el derecho de edificar del derecho de propiedad del suelo generando instrumentos que permiten que sobre la asignación de los aprovechamientos urbanísticos (uso y edificabilidad) se establezcan compensaciones económicas para el Estado que cumplen diferentes objetivos dentro del ordenamiento del territorio.
Lo trascendente de la figura es que diferencia el derecho de propiedad del derecho a edificar, el primero particular, de su propietario en cambio, el segundo, es una facultad de los municipios que se debe regular en los planes de ordenamiento territorial (POT). Los municipios deben otorgar un “mínimo gratuito de edificabilidad” que hace parte del derecho de propiedad, y la edificabilidad adicional a la básica se debe pagar como una forma de financiar el desarrollo urbano tan rezagado en nuestros territorios. Es un verdadero instrumento de reparto equitativo de cargas y beneficios.
En la actualidad Bogotá y Barranquilla abandonaron la clásica plusvalía y en cambio implementaron los derechos de edificabilidad a través de zonificación o bonos de densidad, venta de derechos de construcción, títulos de derechos de edificabilidad o Cepacs, transferencias de derechos de construcción, etc. Una de las grandes ventajas de este tipo de captura de plusvalía es que se genera en tiempo real con el proceso de licenciamiento urbano y no necesita de estudios técnicos y todo el andamiaje necesario para la clásica contribución especial sobre la plusvalía. La figura viene generando ingresos significativos para financiar el desarrollo urbano y la misma vivienda de interés social.
Los derechos de edificabilidad indiscutiblemente le permiten a la ciudad obtener recursos que hasta el momento solo quedan en manos de los actores privados del desarrollo urbano, los propietarios de la tierra y las empresas constructoras. Esta figura hasta el momento permite una verdadera aplicación del principio de distribución equitativa de cargas y beneficios que tiene respaldo además en la ley de ordenamiento territorial y en la misma constitución política de 1991.
Los municipios que consideren su implementación lo pueden hacer vía modificación excepcional del POT que entre otras cosas, al ser del suelo urbano que no comprometa asuntos ambientales no tendría la necesidad de concertación con la autoridad ambiental o también vía reglamento del POT, como el caso de Mariquita que en el recién adoptado POT en diciembre de 2023 estableció en el artículo 219 los aportes urbanísticos por edificabilidad adicional y en el artículo 226 los derechos adicionales de construcción y desarrollo, puede entonces convertirse Mariquita en el municipio pionero en el Tolima y el centro del país en implementar este eficaz instrumento de financiación urbana y ser incluso ejemplo regional.
