¿Su inquilino no le paga o no quiere desocupar la vivienda? Aquí le contamos qué debe hacer

Al dar en arrendamiento un inmueble es común encontrar casos en los que los inquilinos incumplan con el pago, lo usen indebidamente o no quieran desocupar la vivienda. Por ello, aquí le explicamos qué debe hacer en estos casos. 

De acuerdo con Andrés Vidal, monitor del área de Derecho Privado del Centro de Conciliación y Consultorio Jurídico de la Universidad del Tolima, se debe iniciar un proceso conocido como ‘restitución de bien inmueble arrendado’.

“Ante esta situación, bien puede el arrendador iniciar el proceso de restitución de inmueble arrendado ante la jurisdicción civil para que el juez (i) declare por terminado el contrato de arrendamiento en razón al incumplimiento del arrendatario y, (ii) ordene la restitución del inmueble en favor del arrendador”, explicó. 

Asimismo, señaló que -para empezar- la norma establece que deberá acompañarse prueba del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, por lo cual es recomendable que si usted está pensando en arrendar un inmueble o si ya lo ha arrendado de manera verbal, proceda a elaborar el contrato por escrito.

“Si bien para el arrendamiento basta con el acuerdo de las partes, el que conste el contrato por escrito, lo exime de tener que recurrir a otras instituciones procesales como: el interrogatorio de parte o la prueba testimonial, para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento”, precisó. 

Por otra parte, sostuvo que el proceso de restitución de un bien inmueble arrendado contempla múltiples disposiciones que usted debe conocer, con la finalidad de tener un proceso ágil y asegurar el pago de la renta al arrendatario.

“En primer lugar, el arrendador no está obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial con el arrendatario como requisito para demandar, por lo que la puede presentar directamente”, dijo. 

Y agregó: “en segundo lugar, si la demanda se fundamenta en la falta de pago de la renta, de servicios públicos, de cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el arrendatario, éste no será oído en el proceso hasta que demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total de los conceptos adeudados”. 

Vidal aseveró que el arrendador puede pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica del embargo y secuestro sobre los bienes del demandado, con la finalidad de asegurar el pago de las rentas adeudadas o que se llegaren a adeudar.

“Cuando la causal de la restitución sea exclusivamente el incumplimiento del pago de la renta, el proceso se tramitará en única instancia, todo ello con miras a que el arrendador pueda recuperar prontamente el bien arrendado”, dijo. 

“No sobra resaltar que el proceso mencionado aplica tanto para  inmuebles arrendados para vivienda urbana como para arrendamientos de carácter comercial, e inclusive, para bienes subarrendados, muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a título distinto de arrendamiento”, añadió. 

De este modo, sostuvo que, en caso de que el arrendatario no comparezca al proceso y no consigne al arrendador el pago adeudado a efectos de ser oído, el arrendador está en la facultad de que una vez se declare la terminación del contrato de arrendamiento y se ordene la restitución del inmueble y se inicie el respectivo proceso para exigir el pago de las rentas. 

Así pues, Vidal recomendó lo siguiente a la hora de dar en arrendamiento un inmueble: 

“Si piensa arrendar su inmueble o lo tiene arrendado y no lo ha hecho, realice el contrato por escrito dejando de manera clara las obligaciones de canon, tiempo, pago de los servicios públicos, el pago de cuotas de administración”, indicó. 

También tenga en cuenta que, actualmente, puede acceder fácilmente a minutas o modelos de contratos de arrendamientos por internet los cuales puede adecuar según sus necesidades.

Asimismo, sugirió realizar un estudio previo sobre su futuro arrendatario, solicitando referencias personales y laborales, además de contar con los datos personales completos y copia del documento de identificación de su arrendatario.

Adicionalmente, dijo que usted debe tomar en cuenta estos aspectos: 

1. Ante el primer incumplimiento, requiera por escrito a su arrendatario. Sea formal siempre, las palabras se las lleva el viento.
2. Entregue el inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad o de trabajo.
3. Recuerde que el valor del canon de arrendamiento varía conforme a la zona, ubicación, transporte, y que debe estar dentro de los parámetros establecidos por la ley y el comercio. 
4. En la vivienda urbana se estima que el canon debe corresponder máximo al 1% del valor comercial del inmueble, y en los inmuebles de destinación comercial el 0.5%.
5. Se pueden constituir seguros y fianzas para cubrir el incumplimiento por pago de servicios públicos y cánones de arrendamiento. Varias empresas aseguradoras prestan estos servicios en la actualidad.
6. Conozca los derechos y deberes  de los arrendatarios y arrendadores. Y, por favor, siempre exija la firma del contrato.